2008
Prvi balon
Vrh pred krizo — LJ okoli 2.820 €/m². Nato padec cen.
Problem
Cene za živeti so nore.In to ni naključje.
Stanovanje ni luksuz, temveč temeljna človekova potreba — a v Sloveniji vse bolj postaja investicija. Spodaj so situacije srednjega razreda: od samskih do večjih družin. Vsaka ima svoj pritisk — in skoraj vse padejo v isto vrzel.
Ključne številke
Generacijski zid v štirih podatkih
153
plač za 50 m²
rabljeno v LJ pri povprečni neto plači
4.890 €
za m² v LJ
rabljena; 2022 še 3.980 € (GURS)
172+
plač za novo
ista površina v novogradnji v Ljubljani
28,9
leta odselitev
Eurostat 2024 — EU povprečje 26,2
1 kvadratek = 1 povprečna neto plača
153 plač za 50 m² v Ljubljani
12,8 let
rabljeno stanovanje (153 plač)
razlika do novogradnje (172+ plač)
Ena vrsta = 12 plač = eno leto dela. Brez najemnine, hrane, položnic in otrok — samo za kvadrate.
Vir: GURS / Večer, 2026. Ljubljana, rabljeno stanovanje ~4.890 €/m².
Poglobljeno iz medijev: Večer · 153 plač · Outsider · prazna stanovanja · Posnetki
1975 → 2026
Plače rastejo. Cene stanovanj bežijo.
V pol stoletja se je razmerje med povprečno plačo in ceno kvadrata v Ljubljani razlezlo — posebej po letu 2015. Graf kaže indekse na istem merilu (2015 = 100).
Povprečna neto plača (indeks)Cena m² v Ljubljani (indeks)2015 = 100
2015–23
Razkorak se poglablja
Cene vseh stanovanjskih nepremičnin +86 %, rabljena +98 %. Dohodki le +45 % (forum 2025).
2025–26
153 plač za 50 m²
LJ rabljena ~4.890 €/m² (2022: 3.980). Za 50 m² ~153 neto plač, novogradnja 172+. Odselitev pri 28,9 letih (Večer / GURS / Eurostat).
Koliko let plače za 60 m² v Ljubljani?
Če bi celotno povprečno neto plačo dali samo za stanovanje — približno.
20009 let
200513 let
200816 let
201013 let
201511 let
201812 let
202013 let
202214 let
202414.5 let
202615 let
Graf prikazuje indekse (2015 = 100), da je razkorak viden na enem merilu. Absolute številke so sestavljene iz SURS (plače) in GURS/ETN ter javnih poročil (cene m² v Ljubljani). Pred 2007 so ocene bolj grobe; pred 1991 trg ni bil primerljiv z današnjim.
Po gospodinjstvih
Vse kombinacije, isti zid
Izberi mesto in dohodek, nato klikni gospodinjstvo. Za vsako se izračuna najemnina in obrok za primerno velikost, kaj ostane na mesec, koliko let do pologa, do kolikšne cene bi šla banka in ali po cenzusu sploh pridejo v poštev za javni najem.
Samo ocena. Izračun je shematski in poenostavljen — lahko pride do napak ali odstopanj od realnosti. Ni bančni, davčni, pravni ali statični nasvet.
Situacija
Samski / samska do 40 let
Ena plača, en najem, nič rezerv
1 odrasel · brez otrok1 dohodek · 1530 € netoPotrebno ~38 m² (garsonjera / 1-sobno)Življenjski stroški ~595 €
Ljubljana: za polog 20 % potrebujejo ~9 let varčevanja, ob najemnini, ki vzame 39 % dohodka.
Najem na trgu
590 € / mes.
39 % dohodka
~15.5 €/m² × 38 m²
Nakup s kreditom
669 € / mes.
44 % dohodka
Cena ~186.200 € · polog 37.240 €
Ostane na mesec
345 €
po najemnini in stroških
Do pologa 20 %
9.0 let
37.240 € pri 345 €/mes.
Banka odobri do
170.362 €
manjka ~15.838 €
Kar potrebujejo vs. kar zmorejo (najem)
Primerna velikost38 m²
Zmožno (da ostane 200 €)47 m²
Pri teh vhodnih podatkih zmorejo primerno velikost — kar je v mestih izjema, ne pravilo.
Nakup na trgu
Skoraj nemogoče
Neprofitni najem
Omejeno / čakalne vrste
Cenzus za javni najem (1-člansko)
Meja ~3060 € neto (200 % povprečne plače) · njihov dohodek 1530 € → pod mejo za 1530 €
Po dohodkovnem cenzusu bi bili upravičeni do javnega najema — a javnih stanovanj je le okoli 4 % fonda, zato jih čaka razpis, točkovanje in čakalna vrsta, ne ključ.
Pritisk na dom60/100
Sestavljen iz treh izračunanih delov: delež dohodka za najem, leta do pologa in razlika med ceno stanovanja ter tem, kar odobri banka.
- Ena plača nosi celotno najemnino — deljenja stroškov ni
- Banka pri enem dohodku odobri bistveno manjši kredit
- Vsak polog se varčuje sam, brez drugega dohodka
- Odselitev od doma se prestavi v trideseta leta
Najbolj pogosta pot je sostanovalstvo ali bivanje pri starših — ne zato, ker bi si to želeli, ampak ker ena povprečna plača ne pokrije najema in varčevanja hkrati.
Kako je izračunano: dohodek = povprečna neto plača (~1.530 €, SURS) × št. zaposlenih v gospodinjstvu × tvoj množitelj. Najemnina je ocenjena iz cene m² (~3,8 % letnega donosa), obrok pri 20 % pologu, 3,5 % obrestih in 30 letih. Življenjski stroški brez bivanja so shematski (odrasli, otroci, varstvo, položnice). Cenzus za javni najem je poenostavljen delež povprečne neto plače po članih (Pravilnik o dodeljevanju neprofitnih stanovanj).
Vrzel
Srednji razred
Javni najem ima cenzus in prazne liste. Trg ima cene, ki jih plače ne dohitijo. Vmes ostanejo ljudje z rednim delom — in brez poti do prvega doma.
Leva vrata
Neprofitni / javni najem
- ·Dohodkovni cenzus (npr. 1 oseba do ~200 % povprečne neto plače)
- ·Državljanstvo / stalno prebivališče v občini
- ·Brez primernega lastniškega stanovanja
- ·Javni razpisi, točkovanje, prednostne skupine
Vrzel
Srednji razred
Redne plače, a brez poti: če prideš pod cenzus, te čaka prazna lista — če ga presežeš, te trg vseeno odreže. Tu ostanejo tisti, ki delajo, varčujejo in še vedno nimajo prvega doma.
Desna vrata
Tržni nakup
- ·Visoke cene m² v mestih
- ·Polog 10–20 %+ in stroški
- ·Tržne obresti
- ·Konkurenca investitorjev
Javni najem
Komu so namenjena neprofitna stanovanja
Preverjeni pogoji po pravilniku — in zakaj tudi upravičenci pogosto ostanejo brez strehe: fond je premajhen.
Neprofitna (javna) najemna stanovanja
Namenjena so gospodinjstvom pod dohodkovnim cenzusom. Oddajajo jih občine, država, javni skladi in neprofitne organizacije prek javnih razpisov, z najemnino, določeno s predpisi.
Kdo lahko kandidira (splošno):
- Državljanstvo RS (z zakonskimi izjemami, npr. vzajemnost EU)
- Stalno prebivališče v občini / na območju sklada
- Dohodek gospodinjstva pod zgornjo mejo (v % povprečne neto plače)
- Brez primernega lastniškega / že dodeljenega neprofitnega stanovanja
Prednost imajo npr. večje družine, mladi in mlade družine, invalidi, žrtve nasilja, dolgotrajno brez stanovanja — odvisno od razpisa.
Dohodkovni cenzus (zgornja meja)
% od povprečne neto plače v državi — po pravilniku
1-člansko200 %
2-člansko250 %
3-člansko315 %
4-člansko370 %
5-člansko425 %
6-člansko470 %
Za vsakega nadaljnjega člana +25 odstotnih točk.
Problem: ni dovolj neprofitnih stanovanj
Povpraševanje močno presega ponudbo. Delež javnih najemnih stanovanj je le ~4 % (EU ~8 %). Na spletu SSRS je bilo v začetku 2026 na voljo le okoli 76 najemnih enot po vsej državi — proti političnim napovedim 20–30 tisoč. Čakalne liste so dolge, velikih enot za družine pa še posebej malo.
Visoko
Povpraševanje
Veliko vlog na razpis
Nizko
Ponudba
Omejeno št. enot / leto
Leta
Čakanje
Tudi za upravičence
Pogoji in cenzusi: Pravilnik o dodeljevanju neprofitnih stanovanj. Delež javnega najema: forum 2025 (Večer). 76 enot SSRS / prazna stanovanja: Matevž Granda, Outsider (feb. 2026). Shematski prikazi so ilustrativni.
Infografika
Razkorak, ki boli
Shematski prikaz razmerij — občutek realnosti, o kateri govorijo ljudje vsak dan.
Rast dohodkov 2015–2023+45 %
Rast cen nepremičnin 2015–2023+86 %
Rabljena stanovanja+98 %
Javni najem v Sloveniji (EU ~8 %)4 %
Živeti
Prvi dom, stabilnost, družina
proti
Investirati
Donos, oddaja, špekulacija
Sistem
Štirje stebri krize
01
Dom kot naložba
Stanovanje ne sme biti zgolj tržna dobrina. Ko postane finančni produkt — tudi prek kratkoročnega oddajanja — plačujejo ceno tisti, ki hočejo samo živeti. Airbnb-zakon je prvi korak, a z zgornjo mejo do 270 dni trga ne bo umiril.
02
Cene bežijo pred plačami
Za 50 m² rabljenega v LJ danes ~153 neto plač, za novogradnjo 172+. LJ: 3.980 €/m² (2022) → 4.890 €/m². Med 2015 in 2023 cene +~86 %, dohodki le +~45 %. To ni več »težaven nakup« — to je generacijski zid.
03
Srednji razred in mladi v vrzeli
Odselitev pri 28,9 letih (EU 26,2). 56 % mladih ima stanovanjski problem. Jamstva pomagajo peščici — brez javnega najema, aktivacije praznih in nižjih cen ostanejo odvisni od premoženja staršev.
04
Desetletje zanemarjanja
Vse vlade 2012–2022 so za gradnjo namenile <14 mio €. Ob 165.000+ praznih enotah in le peščici prostih na SSRS (npr. ~76) napovedi 20–30 tisoč ne rešujejo študentov, mladih in družin — potrebujemo prava orodja, ne imaginarnih števil.
Zbirka z omrežij
Kaj pravijo ljudje
Država mora ukrepati — tudi za srednji razred.
Desetletje zanemarjanja, +10 % cen v polletju, prazna stanovanja in šibek zasebni najem. Potrebujemo kredite, aktivacijo fonda in politiko prvega doma — ne le javnih razpisov.