Stanovanjska kriza
←Nazaj na rešitve
Gradnja

Ukrep 12 / 24

Stanovanja z omejenim dobičkom (avstrijski model)

V Avstriji »gemeinnützige« (omejeni dobiček) družbe gradijo okoli četrtino novih stanovanj po stroškovni najemnini — in so namenjena tudi srednjemu razredu, ne le najranljivejšim. Pri nas je javni najem (~4 %) ozek in cenzus izloči ljudi z dobrimi plačami, ki si trga še vedno ne morejo privoščiti. Potrebujemo tretji steber: omejeni dobiček / stroškovna cena za gospodinjstva, ki niso dovolj »revna« za razpis in niso dovolj bogata za trg.

  • Gradnja in oddaja po stroškovni, ne tržni najemnini (kot LPHA v AT)
  • Višji / širši dohodkovni razredi — vključno s srednjim razredom
  • Dolgoročno financiranje (deželna / državna posojila z nizkimi obrestmi)
  • Prepoved špekulativne preprodaje in omejen dobiček investitorja
  • Možnost poti v lastništvo (najem z odkupom) znotraj istega fonda — tudi do 40. leta
  • Socialni mix: ne »getto socialnih«, ampak normalna stanovanja za delavce in družine
To je natančno tista vrzel, o kateri govorimo: preveč za neprofitni razpis, premalo za »price/performance« na trgu. Avstrija jo rešuje z velikim fondom omejenega dobička; Nizozemska z reguliranim srednjim najemom in pomočjo pri nakupu. Slovenija ima skoraj samo dva pola — zato srednji razred pada ven. Od vseh ukrepov na tej strani je ta najbolj dolgoročno stabilen, ker ne subvencionira povpraševanja, ampak trajno poveča ponudbo dostopnih stanovanj. In »mladi« tukaj pomeni tudi tiste, ki so pri 38 ali 40 še brez prvega doma.

Kdo bi to izvedel

  • Neprofitne stanovanjske organizacije in zadruge (gradnja in upravljanje)
  • Država (zakon o omejenem dobičku, davčna obravnava, nadzor)
  • Občine (zemljišča) in Stanovanjski sklad RS (ugodno financiranje)

Kje to že deluje

Ukrep ni izmišljen — spodaj so države, kjer je preizkušen, in viri, kjer lahko preveriš podrobnosti.

  • Avstrija

    Zakon o stanovanjski neprofitnosti (WGG, 1979) ureja družbe z omejenim dobičkom: najemnina pokriva stroške, dobiček je omejen in ga je treba reinvestirati, sledi pa strog revizijski nadzor. Upravljajo okoli milijon enot oziroma približno 24 % vsega stanovanjskega fonda.

    OECD Economic Survey: Austria 2026

  • Avstrija (podrobno)

    Sektor zaposluje več kot 9.000 ljudi; zadruge imajo okoli 550.000 članov. Model deluje kot tretji steber med trgom in socialnim najemom.

    IIBW: The Austrian Model of Affordable Housing

  • Nizozemska

    Woningcorporaties so neprofitne stanovanjske korporacije z velikim fondom; dopolnjuje jih regulirani srednji najem za gospodinjstva nad socialnim pragom.

  • Danska in Finska

    Neprofitni najemni sektor s cenami po stroškovnem načelu in dolgoročnim javnim financiranjem.

Kaj lahko gre narobe

Noben ukrep ni brez tveganj. Kdor jih zamolči, jih ne zna odpraviti.

  • Za zagon so potrebna zemljišča in poceni dolgoročno financiranje — sicer sektor obstane
  • Tudi v Avstriji je delež novogradenj zaradi dražjega financiranja od 2021 upadel
  • Dohodkovni prag mora biti dovolj širok, sicer spet izpade srednji razred
Prejšnji← Državni in občinski stanovanjski skladNaslednjiDeljeni nakup / kupčeva ugodnost (nizozemski model) →